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name: interpretar-subasta-judicial
description: Cómo leer una ficha de subasta judicial: valor de subasta, tasación, puja mínima, depósito, cargas (art. 670.5 LEC), posesión y resultado oficial del BOE.
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# Interpretar una subasta judicial de inmueble (España)

Una subasta judicial es la venta, ordenada por un juzgado, de un inmueble embargado para saldar una deuda. Se anuncia en el BOE y se celebra electrónicamente en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE. Los nombres de campo entre acentos graves son los de la API pública v1 de Subastech (https://app.subastech.com/openapi.json) y de las herramientas MCP.

## Campos públicos (BOE) y qué significan

- **Valor de subasta** (`valueAuction`): valor de referencia del procedimiento; sobre él se calculan la puja mínima y el depósito. Puede ser `null` en algunos anuncios (AEAT, ATC).
- **Tasación** (`appraisal`): valoración pericial. `discount` = 1 − valor de subasta / tasación (solo si es positivo). Es aritmética, no un juicio de valor.
- **Puja mínima** (`minimumBid`): por debajo de ella la puja no es válida.
- **Depósito** (`deposit`): consignación previa para poder pujar, normalmente el 5 % del valor de subasta (p. ej. 10.000 € para 200.000 €); se devuelve si no resultas adjudicatario.
- **Superficie** (`m2`) y **€/m²** (`valueM2`).
- **Estado** (`phase`: `activa`, `historica` o `descartada`; `status` y `end` con la fecha de fin) y **resultado oficial** (`resultStatus`: `con_pujas` con `finalBid` = precio de remate, `sin_pujas` = desierta, `cancelada`; `closedAt`). El certificado de cierre se verifica con su CSV en https://extraboe.boe.es/arde.
- **Referencia BOE** (`ref`, p. ej. `SUB-JA-2026-…`), **referencia catastral** (`cadastral`), coordenadas (`lat`, `lon`) y **lote** (`lot`: número y total cuando un anuncio agrupa varios inmuebles).
- **Ocupación** (`occupied`): si el anuncio indica que el inmueble está ocupado.

## Conceptos clave

- **Cargas registrales**: hipotecas, embargos y servidumbres. Las ANTERIORES al embargo que origina la subasta subsisten y las asume el adjudicatario; las posteriores se cancelan (art. 670.5 LEC). Revisa la nota simple del Registro de la Propiedad antes de pujar.
- **Posesión**: si el inmueble está ocupado y con qué título; afecta al plazo de disponibilidad y al riesgo.
- **Cesión de remate**, **ITP/AJD** y **plusvalía municipal**: costes de transmisión que reducen la rentabilidad.
- **Adjudicación al acreedor**: si la subasta queda desierta, el ejecutante puede pedir la adjudicación por los porcentajes que fija la LEC.

## Qué NO está en los datos públicos

El scoring y el veredicto de oportunidad, los ejes (cargas, posesión, rentabilidad, titularidad), el análisis de cargas con IA, la valoración de mercado, el ROI, los intervinientes, las estadísticas del juzgado y las estadísticas de mercado son análisis propietario de Subastech y requieren cuenta y plan (Pro, Team o Enterprise): https://app.subastech.com/precios. Nunca los infieras ni los inventes a partir de los datos públicos. Con sesión, la herramienta MCP `analisis_subasta` los devuelve si el plan lo permite; si no, devuelve un objeto `locked` con `feature`, `requiredPlan` y `upgradeUrl`.

## Plantilla de respuesta recomendada

"{tipo} de {m2} m² en {dirección} ({municipio}, {provincia}), BOE {ref}. Valor de subasta {valor} ({€/m²}), tasación {tasación} (descuento aritmético {x} %), depósito {depósito}. Estado: {estado}, finaliza {fecha}. {Resultado oficial si está cerrada: remate por {finalBid} / desierta / cancelada}. Ficha: {url}."