# Subastech — Análisis de subastas judiciales de inmuebles del BOE

> Subastech es una plataforma española (es-ES) que analiza subastas judiciales de inmuebles publicadas en el BOE. Cruza datos del BOE, la AEAT, la Seguridad Social, el Catastro, el Registro de la Propiedad y precios de mercado para ofrecer, en menos de 60 segundos, un análisis de diligencia debida: valoración, descuento sobre el valor de tasación, cargas registrales (arts. 670.5 y 692 de la LEC), situación posesoria, costes de transmisión y rentabilidad (ROI). Modelo freemium: el plan Radar es gratuito; los planes de pago desbloquean scoring, análisis de cargas con IA, valoración de mercado e informes completos.

## Qué es una subasta judicial (y cómo funciona)

Una subasta judicial es la venta, ordenada por un juzgado, de un inmueble embargado para saldar una deuda. Todas las subastas judiciales se anuncian en el BOE y se celebran de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE. Cualquier persona puede pujar tras registrarse y constituir un depósito previo.

Pasos habituales: (1) el juzgado ordena la subasta y se publica el edicto en el BOE; (2) se abre el periodo de pujas electrónicas; (3) se consigna un depósito previo (habitualmente el 5 % del valor de subasta); (4) finaliza la puja y se adjudica al mejor postor; (5) el adjudicatario asume las cargas anteriores que subsistan.

## Conceptos clave

- **Valor de subasta**: valor de referencia sobre el que se calculan las pujas y el depósito. Puede coincidir o no con la tasación.
- **Valor de tasación**: valoración pericial del inmueble. El descuento sobre tasación es una señal de oportunidad.
- **Puja mínima**: importe mínimo por debajo del cual una puja no es válida; depende del tramo y del valor de subasta.
- **Depósito**: consignación previa para poder pujar, habitualmente el 5 % del valor de subasta (p. ej. 10.000 € para un valor de 200.000 €). Se devuelve si no resultas adjudicatario.
- **Cargas registrales**: hipotecas, embargos o servidumbres que pesan sobre el inmueble. En subasta judicial, las cargas anteriores al embargo que la origina **subsisten y las asume el comprador**; las posteriores se cancelan (art. 670.5 LEC). Conviene revisar la nota simple del Registro de la Propiedad antes de pujar.
- **Posesión**: si el inmueble está ocupado, y con qué título; afecta al riesgo y al plazo de disponibilidad.
- **ITP**: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un coste de transmisión a considerar en la rentabilidad.

## Preguntas frecuentes

**¿Dónde se publican las subastas judiciales?** En el BOE y en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE.

**¿Qué son las cargas registrales y por qué importan?** Son hipotecas, embargos o servidumbres sobre el inmueble. Las anteriores al embargo que origina la subasta subsisten y las asume el comprador; las posteriores se cancelan. Por eso conviene revisar la nota simple antes de pujar.

**¿Cuánto depósito hay que pagar para pujar?** Habitualmente el 5 % del valor de subasta. Para un valor de 200.000 € el depósito sería de 10.000 €. Si no resultas adjudicatario, se devuelve.

**¿Qué diferencia hay entre valor de subasta y tasación?** La tasación es la valoración pericial del inmueble; el valor de subasta es el valor de referencia del procedimiento. El descuento del valor de subasta frente a la tasación (o al precio de mercado) indica la oportunidad.

## Datos públicos vs. análisis propio

Datos públicos del BOE (visibles y citables en cada ficha, en la API v1 y en las herramientas públicas del MCP y del agente A2A): dirección, valor de subasta, tasación, puja mínima, depósito, superficie, €/m², referencia catastral, referencia BOE, estado, fecha de fin, lote y ubicación; el **resultado oficial** de las subastas cerradas (precio de remate, desierta o cancelada, con el CSV del certificado de cierre del BOE) y el **descuento aritmético** entre tasación y valor de subasta (una operación, no un veredicto).

Análisis propietario de Subastech, solo con cuenta y plan (nunca en la superficie pública ni gratuita): el **scoring y el veredicto de oportunidad**, los ejes (cargas, posesión, rentabilidad, titularidad), el **análisis de cargas con IA**, la **valoración de mercado** y el **ROI**, las **estadísticas de mercado** (tasas de adjudicación y descuentos medios por zona), los **intervinientes** y las **estadísticas del juzgado**. Cuando un agente pide algo cerrado, la respuesta es un objeto `locked` con `feature`, `requiredPlan` y `upgradeUrl` (https://app.subastech.com/precios): no es un error y no debe inferirse ni inventarse.

## Estructura del sitio

- Home y buscador: https://app.subastech.com/
- Índice por provincia y municipio: https://app.subastech.com/subastas
- Página de provincia: https://app.subastech.com/subastas/{provincia} (52 provincias)
- Página de municipio: https://app.subastech.com/subastas/{provincia}/{municipio}
- Ficha de subasta (URL semántica): https://app.subastech.com/subasta/{provincia}/{municipio}/{direccion}-{ID}
- Precios y planes: https://app.subastech.com/precios
- Sitemap (índice por provincia): https://app.subastech.com/sitemap.xml

## API pública v1

API de solo lectura, sin autenticación, con CORS abierto y solo datos del BOE. Base: https://app.subastech.com/v1 · Especificación OpenAPI 3.1: https://app.subastech.com/openapi.json · Catálogo de servicios (RFC 9727): https://app.subastech.com/.well-known/api-catalog · Estado: https://app.subastech.com/v1/status

- `GET /v1/subastas` — lista paginada (`items`, `hasMore`, `page`, `pageSize`; máximo 60 por página). Parámetros: `prov` y `muni` (slugs; `muni=prov:muni`), `type` (nombre exacto de `/v1/tipos`), `min`/`max` (euros), `area_min`/`area_max` (m²), `q` (texto), `near=lat,lon,km`, `bbox=W,S,E,N`, `estado=activas|adjudicadas|desiertas`, `sort=recent|ending|discount|price`, `page`, `pageSize`.
- `GET /v1/subastas/{id}` — ficha pública por identificador (10 caracteres alfanuméricos), con `summary` (frase citable), `result` (resultado oficial, CSV y lotes) y `links` (ficha HTML, Markdown y PDF del Catastro).
- `GET /v1/buscar?q=…` — lenguaje natural a filtros (`chips`, `min`, `max`, `areaMin`, `areaMax`, `directHit`, `listUrl`).
- `GET /v1/provincias`, `GET /v1/provincias/{prov}/municipios`, `GET /v1/tipos` — catálogos para construir filtros válidos.
- `GET /v1/adjudicaciones?prov=…` — últimas adjudicaciones con precio de remate oficial (hasta 30, sin agregados).

Ejemplo: `GET https://app.subastech.com/v1/subastas?prov=madrid&type=Vivienda&max=150000&estado=activas` · Errores: `{ "error": { "code", "message" } }`; un `429` incluye `Retry-After`. Cada elemento incluye la `url` canónica de la ficha: cítala.

## Servidor MCP

Endpoint (Streamable HTTP): https://mcp.subastech.com/mcp · Tarjeta del servidor: https://mcp.subastech.com/.well-known/mcp/server-card.json · Metadatos del recurso protegido: https://mcp.subastech.com/.well-known/oauth-protected-resource · Servidor de autorización OAuth 2.1 (PKCE, DCR, CIMD): https://app.subastech.com/.well-known/oauth-authorization-server · Guía para personas: https://app.subastech.com/agentes

Cómo conectar: añade el conector con la URL del endpoint (Claude.ai → Conectores; ChatGPT → Conectores; Claude Code → `claude mcp add --transport http subastech https://mcp.subastech.com/mcp`). Las herramientas públicas funcionan sin sesión; al usar una que requiere cuenta, el servidor responde `401` y el cliente abre el consentimiento en app.subastech.com (cualquier cuenta, incluido Radar gratuito). Alternativa: clave de API creada en https://app.subastech.com/cuenta/integraciones enviada como `Authorization: Bearer`.

Herramientas públicas: `buscar_subastas`, `subasta`, `buscar_por_codigo`, `resultados_recientes`, `estadisticas_publicas`, `explicar_concepto`, `planes`, `search` y `fetch`. Con cuenta: `analisis_subasta`, `informe`, `similares`, `mercado`, `recomendaciones`, `mi_cuenta`, `alertas_listar`, `alertas_previsualizar`, `alertas_crear`, `alertas_editar`, `alertas_eliminar`, `alertas_activar`, `favoritos_listar`, `favoritos_anadir`, `favoritos_quitar`, `notas_simples_listar`, `nota_simple_estado`, `nota_simple_pedir`.

Regla de los candados: las herramientas responden según el plan exactamente como la web. Lo cerrado llega como objeto `locked` (`feature`, `requiredPlan`, `upgradeUrl`), nunca como error. El informe vía MCP solo sirve los niveles ya desbloqueados y, si no, devuelve `unlock_url` para completar la compra en el navegador; el pedido de nota simple devuelve una `url` donde el usuario confirma el pago. Ningún agente paga en nombre del usuario en la v1.

## Agentes A2A

Tarjeta del agente: https://mcp.subastech.com/.well-known/agent-card.json · Endpoint JSON-RPC (A2A 1.0, también nombres 0.3): https://mcp.subastech.com/a2a. Skills públicas: buscar subastas, ficha, resultados del BOE, estadísticas públicas, explicar concepto y planes; con OAuth 2.1 o clave de API: análisis, informe, alertas, favoritos y recomendaciones. Cada respuesta incluye un artefacto de datos (`url` canónica y, si procede, `locked`) y un texto citable con los datos del BOE.

## Skills

Índice (Agent Skills Discovery 0.2.0, con digest SHA-256): https://app.subastech.com/.well-known/agent-skills/index.json
- `buscar-subastas-boe` — buscar subastas por provincia, municipio, tipo, precio, superficie o referencia con la API v1, la web o el MCP.
- `interpretar-subasta-judicial` — leer una ficha: valor de subasta, tasación, puja mínima, depósito, cargas (art. 670.5 LEC), posesión y resultado oficial.
- `conectar-subastech-mcp` — conectar Claude, ChatGPT, Cursor o Claude Code al MCP (OAuth 2.1 o clave de API) y qué devuelve cada herramienta según el plan.
- `crear-alerta-subastech` — crear y auditar alertas con criterios válidos.
- `comprar-informe-o-nota-simple` — informe completo y nota simple registral (20 €) desde un agente.

Registro de agentes (auth.md): https://app.subastech.com/auth.md · Catálogo ARD: https://app.subastech.com/.well-known/ai-catalog.json · Transparencia sobre el uso de IA: https://app.subastech.com/ia

## Markdown para agentes

Todas las páginas públicas (portada, índices por provincia, municipio y tipo, fichas de subasta, precios, /ia y /agentes) devuelven Markdown con frontmatter cuando la petición lleva `Accept: text/markdown` (respuesta `text/markdown; charset=utf-8`, `Vary: Accept`, cabecera `x-markdown-tokens` con la estimación de tokens). Sin esa cabecera se sirve el HTML habitual. Las secciones cerradas por plan aparecen solo con su título y un enlace a https://app.subastech.com/precios.

## Recursos educativos (web de marca)

- Cómo funciona: https://www.subastech.com/como-funciona/
- Subastas del BOE: https://www.subastech.com/subastas-boe/
- Subastas judiciales: https://www.subastech.com/subastas-judiciales/
- Valor de subasta y puja mínima: https://www.subastech.com/valor-subasta-puja-minima/
- Glosario: https://www.subastech.com/glosario/
- Metodología del scoring: https://www.subastech.com/metodologia/

## Editor

Subastech — Polsaas Technologies, S.L. (España). Contacto: hola@subastech.com.